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Disponibilidad de suelo
urbanizable en el Gran Santiago

Fuente: Cámara Chilena de la Construcción y
Observatorio de Ciudades de la Universidad Católica de Chile.

De acuerdo a un estudio del Observatorio de Ciudades de la Facultad de Arquitectura, Diseño y estudios Urbanos de la Universidad Católica de Chile, solicitado por la Cámara Chilena de la Construcción, CChC, en el Gran Santiago quedan disponibles menos de 2.000 hectáreas de suelo para construir conjuntos habitacionales. El informe revela además que, si se consideran los requisitos para la construcción de viviendas para los grupos más vulnerables, dentro del radio urbano del Gran Santiago ya no existen terrenos para responder a las demandas de estos segmentos de la población.

Antecedentes

El informe “Disponibilidad de Suelo en el Gran Santiago” abarcó la conurbación de 34 comunas definidas por el Instituto Nacional de Estadísticas -Provincia de Santiago más Puente Alto y San Bernardo- y contempló la revisión de todos los terrenos que en un análisis similar de 2007 fueron catalogados como disponibles, así como la identificación de nuevo suelo urbanizable.

Para efectos de este estudio -que busca identificar terrenos para el desarrollo de conjuntos habitacionales- se considera suelo “disponible” el que se ubica dentro del límite de extensión urbana, es eriazo o con uso agrícola, tiene una superficie mayor a dos hectáreas, un uso residencial o mixto, una densidad igual o superior a 150 habitantes por hectárea (hab/ha) y no está emplazado en áreas de riesgo o pendientes.

Felipe Morales, Gerente de Operaciones del Observatorio de Ciudades, explicó que “al actualizar los resultados obtenidos en 2007, se observa que de las 2.850 hectáreas disponibles en ese entonces, sólo 1.823 hectáreas siguen en esa condición, a las que se suman poco más de 69 nuevas hectáreas identificadas en esta oportunidad. En consecuencia, en el Gran Santiago existe un total de 1.893 hectáreas disponibles, según los criterios de densidad, normativa, concesión sanitaria y valor del suelo”.

Las comunas en las que se concentra mayoritariamente el suelo disponible en el Gran Santiago son San Bernardo, Puente Alto y Huechuraba. En tanto, las comunas que consumieron más terreno urbanizable en el período 2007-2012 fueron Puente Alto, Maipú y San Bernardo.





Grupos más vulnerables


El informe también analizó la disponibilidad de suelo para viviendas destinadas a los grupos más vulnerables, para lo cual se consideraron dos nuevos parámetros: que el precio del suelo fluctúe en torno a 1 UF el metro cuadrado y que tenga una densidad máxima permitida igual o superior a 200 hab/ha. “La conclusión”, sostuvo Morales, “es que aun cuando hay 57 hectáreas disponibles en Maipú que cumplen con el requisito del precio, éstas tienen permitida una densidad menor a la indicada, por lo que ya no existen hectáreas dentro del radio urbano del Gran Santiago para desarrollar proyectos para el primer quintil de la población”. Ello incide en que las viviendas sociales para los sectores más vulnerables deban seguir levantándose en sectores de la periferia, fuera de las zonas urbanas. Como señala Felipe Morales, “este estudio permite encender las alarmas de que efectivamente hay un problema para poder incluir la vivienda social dentro del área urbana de Santiago”.



Propuestas

Consultado sobre cómo revertir esta situación, el profesional señala que existe un abanico de posibilidades a analizar, como por ejemplo, la construcción de vivienda social en altura o que el Estado asigne más recursos para construir vivienda social, entre otras. Por su parte, el Gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, señala que, para el gremio, “las políticas públicas debieran promover que las ciudades se desarrollen tanto por extensión como por densificación y renovación. Una estrategia adecuada sería avanzar hacia un modelo de planificación por condiciones, en que el suelo se pueda desarrollar siempre que el interesado cumpla ciertos requisitos e internalice los costos de sus decisiones de localización”.

Mientras ello no ocurra, el ejecutivo estima necesario que se apruebe la modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS 100), actualmente en tramitación, “ya que la fijación de límites urbanos es uno de los responsables de que se produzca escasez de terrenos urbanizables. En el caso de la capital, desde hace seis años que están congeladas las solicitudes de cambio de uso de suelo a la espera de que se apruebe dicho instrumento”.

La CChC propone que también se permita la construcción en altura en las zonas aledañas a infraestructura de transporte de alto estándar, como líneas de Metro y corredores del Transantiago, y que se desarrollen políticas de reconversión de áreas deterioradas. En esta línea, el Gerente de Operaciones del Observatorio de Ciudades plantea “la necesidad de diseñar mecanismos que contribuyan a construir y reconstruir sobre espacios ya consolidados, en particular al interior de Américo Vespucio, ya que así las personas tendrían más y mejores posibilidades de movilidad, tanto física como residencial”.

Por otra parte, la CChC promueve que para la construcción de viviendas destinadas a los segmentos más vulnerables se perfeccione y aplique nuevamente el Artículo 55 de la LGUC -que permite ejecutar fuera del radio urbano conjuntos de viviendas de un valor máximo de 1.000 UF- y que se evalúe la factibilidad de construir edificios de mayor altura para viviendas sociales.

Julio 2012
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