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Tendencias en comunas
con mayor crecimiento en ventas de viviendas

Basados en un estudio de Adimark, el Centro de Estudios de la Universidad San Sebastián detectó que seis de cada 10 encuestados piensan que el aumento de la población en su comuna ha significado más inconvenientes que beneficios.

De acuerdo con el Informe trimestral de mercado inmobiliario del Gran Santiago para el cuarto trimestre de 2014 de GFK Adimark las comunas de Santiago, Estación Central, Ñuñoa, Las Condes y Macul, fueron en las que más se vendieron departamentos; mientras que Colina, Puente Alto, Lampa, Maipú y Padre Hurtado, en las que más vendieron casas. En base a estos datos, el Centro de Estudios de la Universidad San Sebastián realizó una encuesta a los residentes de las comunas mencionadas para detectar las consecuencias del aumento de habitantes en estas zonas.


Resultados del sondeo

De esta forma el estudio arrojó que tres de cada cuatro personas encuestadas de las 10 comunas seleccionadas ha notado una mayor cantidad de habitantes en su comuna. Además, un 81% afirma percibir mayor congestión vehicular, considerando que las cinco comunas donde se vendieron más casas, están sobre el promedio de percepción de mayor congestión vehicular.

En cuanto al aumento en los tiempos de traslado dentro de su comuna, tres de cada cuatro personas encuestadas de las 10 comunas con mayor cantidad de viviendas vendidas en el cuarto trimestre de 2014, asevera que estos han aumentado. El 70% de los encuestados afirma advertir mayor aglomeración en los locales comerciales, siendo el caso de los departamentos en Ñuñoa el que lidera esta percepción con un 72%.

En el ítem cantidad de basura en las calles, en el grupo de las comunas donde más se vendieron casas -Padre Hurtado, Puente Alto y Maipú- es en el que se perciben mayormente este problema, mientras en las comunas donde más se vendieron departamentos, solo San Miguel sobrepasa el promedio general de 56%. La contaminación acústica fue otro tema abordado por la encuesta de la USS y en este, dos de cada tres personas cree que esta ha aumentado en su comuna.

Sin embargo, considerando las respuestas de la encuesta, en el análisis general, dos de cada tres personas piensa que el valor de su vivienda aumentará, observándose casos extremos como el de Padre Hurtado con un 89% de positivismo, versus Las Condes, donde un 10% de sus encuestados que cree que el valor de su vivienda disminuirá.

Al considerar los inconvenientes y beneficios que implica un aumento de la población dentro de la comuna, San Miguel, Las Condes, Maipú y Lampa lideran las opiniones negativas. Cabe destacar que Padre Hurtado y Colina son las comunas que encontraron más beneficios que molestias. Y en total seis de cada 10 encuestados piensa que son mayores las dificultades.


Análisis

De acuerdo a lo arrojado por el sondeo, Mario Valenzuela, Vicedecano de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad San Sebastián, explica que las cifras proporcionadas en materia de ventas de viviendas en el Gran Santiago se encuentran completamente alineadas a la tendencia que se viene observando en este mercado durante los últimos cinco años o más. Así, “las comunas con mayor venta de departamentos son aquellas en donde hay una mayor cantidad de proyectos inmobiliarios en desarrollo, tales como Santiago Centro, Estación Central y San Miguel. Son proyectos enfocados a la venta de unidades para sectores de clase media, de uno o dos dormitorios, con un baño, con cocina integrada al living-comedor. En un rango de precios que va desde las UF 1.500 a UF 3.000, dependiendo de la orientación, la altura y vistas, la existencia de gimnasio, quincho, piscina, etc. El estacionamiento tiene un precio adicional de entre UF 200 a UF 300”, explica el experto.

En tanto, los proyectos inmobiliarios de departamentos en comunas del sector oriente de Santiago, como Las Condes, “se orientan a sectores de ingresos medios altos, normalmente enfocados a parejas jóvenes con pocos hijos, o adultos mayores, que requieren solo dos dormitorios, dos baños y cocina independiente del living comedor”. El vicedecano Valenzuela explica que el rango de precios de estos departamentos oscila entre las UF 4.000 a UF 7.500 y que por lo general cuentan con una gran cantidad de instalaciones y espacios comunes, tales como gimnasio, piscina y quincho.

Para Mario Valenzuela, el desarrollo inmobiliario explosivo y más reciente en la comuna de Ñuñoa, está asociado a la compra y venta de departamentos para el sector de clase media acomodada, considerando principalmente la llegada del metro a esa comuna.

“Al igual que en las comunas del sector poniente ya mencionadas, la mayoría de estos proyectos se desarrolla mediante el sistema de conversión de suelos, es decir, a través de derribar casas para construir edificios, lo que obviamente redunda en una mayor densidad de población, es decir, mayor cantidad de habitantes por metros cuadrados, y mayor congestión vehicular, con todo lo que ello conlleva”.

En cuanto a la mayor construcción de casas, esta se concentra en sectores más periféricos en relación al centro de Santiago, tales como Colina, Puente Alto, Lampa, Maipú y Padre Hurtado. “Para el desarrollo de estos proyectos los desarrolladores inmobiliarios buscan nuevos paños de suelo que no tengan nada construido, a un menor precio de UF/m2 en relación a otras comunas más céntricas”, puntualiza Mario Valenzuela.

Sin embargo, en su opinión el liderazgo en la construcción y venta de casas en el sector de Colina es algo que se viene observando desde hace varios años en el Gran Santiago, “dado que es un sector del nororiente, contiguo a La Dehesa, y posiblemente es el más preferido para familias jóvenes, que buscan el espacio construido y de jardín, en un entorno más natural, de buenos colegios católicos y laicos, que comúnmente acogen a niños de clase media alta en comunas del sector oriente de Santiago”. Cabe destacar que esta zona también presenta una gran oferta gastronómica y variados supermercados y bancos. Los precios para viviendas acogidas al DFL2 no bajan de las UF 7.500.

El resto de las comunas con alta venta de casas, tales como Puente Alto, Lampa y Maipú, se enfoca a un mercado de familias de clase media, con hijos, que buscan algo muy parecido a los sectores medios altos, pero con precios que no superen las UF 5.000. Para el académico de la USS en estos sectores de construcción de casas, existe el desarrollo de infraestructura pública asociada a vías de acceso y áreas verdes, pero en forma rezagada a la construcción de viviendas, con una gran proliferación de comercio, supermercados, restaurantes, bancos, y servicios personales, “por lo que no es extraño la mayor congestión vehicular, aglomeración en establecimientos comerciales, tiempo en el desplazamiento al centro de la ciudad y contaminación acústica”.


Fuente: Centro de Estudios de la Universidad San Sebastián.
Octubre 2015
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