OFICINAS EN EL GRAN SANTIAGO Nuevos proyectos irrumpen en el mercado  Imagen gentileza de Newmark Grubb Contempora Servicios Inmobiliarios. De acuerdo al informe elaborado por Newmark Grubb Contempora Servicios Inmobiliarios, la tasa de vacancia para el Gran Santiago en el segundo trimestre cerró a 8,05%, un aumento significativo respecto del mismo período de 2013 donde la cifra alcanzaba un 5,65% y los sub mercados de Las Condes y Providencia llegaban a 3,5% y 1,0% respectivamente. Para el trimestre pasado, el CBD (Las Condes/Providencia) muestra una vacancia de 3,4% para edificios clase “A” y nula para clase “B”. Este sub mercado continúa presentando altos niveles de demanda a pesar de la nueva producción en las áreas alrededor. Los emergentes centros de negocios de Nueva Las Condes y Nueva Apoquindo, en la comuna de Las Condes, han visto un incremento en sus respectivas tasas de vacancia, debido a la ya mencionada alta cantidad de nueva oferta.
Aumento de espacios de oficina en construcción El reporte de Newmark Grubb Contempora Servicios Inmobiliarios, plantea que el tema principal en el mercado de oficinas del Gran Santiago sigue siendo el gran aumento de espacios en construcción, con una amplia mayoría de proyectos cuya entrega está programada para fines del presente año calendario. Adicionalmente, la incertidumbre en las perspectivas económicas puede conducir a una menor tasa de absorción que aquella experimentada en los años recientes, conduciendo a incrementos adicionales en la tasa de vacancia. El Gran Santiago tiene aproximadamente 640.000 metros cuadrados de oficinas en construcción, cifra que representa aproximadamente un 20% del stock total actual. Los sub mercados más activos son el CBD y Nueva Apoquindo con alrededor de 125.000 y 104.000 metros cuadrados respectivamente. La tendencia es consistente con el desarrollo de oficinas a lo largo de la Línea 1 del Metro, donde todas las formas de transporte público son más accesibles. Las expectativas de esta consultora inmobiliaria son que estas tendencias continúen en los próximos meses con propietarios que sigan ofreciendo incentivos y, posiblemente, niveles de renta algo más bajos debido a la proyectada mayor disponibilidad de espacios que refleja la tasa de vacancia creciente. Los precios de venta debieran verse menos afectados, ya que el mercado se caracteriza por una alta liquidez y demanda por inversión y una oferta de propiedades de calidad “Investment Grade” relativamente limitada.
Boom de los edificios clase B/B+ en Santiago Según el último estudio del mercado de oficinas subprime, preparado por NAI Sarrà, en 2Q/2014 el mercado de oficinas clase B/B+ mostró una producción de 41.010 m² útiles, lo que significó un leve crecimiento de +2.594 m2 en comparación con el trimestre anterior (1Q/2014: 38.416 m²). Mirando al futuro, en los próximos 24 meses se entregarán cerca de 400.000 m² útiles al mercado de oficinas clase B/ B+. Bajo este escenario Torsten Richter, Jefe Analista en NAI Sarrà, indica que debido a la cantidad de superficies en construcción la tasa de vacancia irá en aumento, presionando a mediano plazo los valores de arriendo y venta en algunos sectores subprime de Santiago. En detalle, NAI Sarrà comenta que durante el segundo trimestre 2014 la disponibilidad total de oficinas clase B/B+ marcó un leve aumento de +35.684 m2 a 151.294 m². Asimismo, la vacancia total tuvo una leve alza de 2,2% respecto al trimestre anterior, subiendo de 11,0% en 1Q/2014, a 13,2% en 2Q/2014. Por su parte, la absorción del sector volvió a estar por debajo del trimestre anterior con 5.326 m² en 2Q/2014, (1Q/2014: 8.622 m²), lo que se debió principalmente a la desaceleración económica que ya se deja ver en el país. La mayor cantidad de vacancia se pudo apreciar en los sectores de Huechuraba y en Las Condes Oriente, debido a un aumento de la disponibilidad en los distritos. En este último sector se realizó la entrega del Edificio Kennedy 7600. En 2Q/2014 los precios tanto de venta y arriendo del mercado B/B+ no presentaron grandes cambios en sus valores, excepto en Huechuraba y Providencia, donde se anotó una leve baja.
Análisis de NAI Sarrà por comunas:
Santiago Centro La comuna céntrica de la capital continúa siendo uno de los polos económicos más demandados, siendo posible apreciar una tendencia a revalorizar el sector a través de distintas inversiones que incluyen edificios de alto estándar, razón para que las vacancias se mantengan bajas a pesar de la migración de oficinas hacia el sector oriente. Durante 2Q/2014, Santiago Centro mostró una vacancia de 11,2%, llegando casi a duplicar al trimestre anterior(1Q/2014: 6,0%), lo que se debe principalmente al aumento de la disponibilidad que entregó el nuevo edificio Hermanos Amunátegui, aportando al sector 18.941 m2. Los precios de arriendo y venta se han mantenido en 0,4 y 45 UF/m2, respectivamente. La producción para los próximos 24 meses sigue siendo relativamente alta en comparación con los trimestres anteriores. Providencia Esta comuna presenta un fenómeno particular que tiende a condensar la demanda por espacios de oficinas que aprovechan la red de infraestructura de transporte entre el centro y Las Condes. Con una oferta creciente de edificios de oficinas, Providencia se orienta a usuarios y empresas que buscan superficies más pequeñas a las ofrecidas en otros sub mercados. De esta manera, se observa una gran diversificación en cuanto a formatos, aunque tienden a proliferar edificios del rango de los 6.000 m2. Los proyectos más cotizados se desarrollan a un costado del río Mapocho. En suma, Providencia cuenta con todos los servicios para los usuarios de estos edificios. La vacancia de esta comuna llegó a un 7,6%, un poco más alta que la mostrada el trimestre anterior que llegó a 4,6%. En tanto los valores de arriendo y venta han bajado levemente en relación a 1Q/2014, cuando la cifra llegaba a 0,50 y 60 UF/m2. Hoy se ubican en torno a los 0,48 y 58 UF/m2. Esto se debe a un aumento en la producción y disponibilidad acumulada en el sector, entre otros, impulsados por la entrega final del edificio Costanera Lyon II, que reporta 10.806 m2 útiles. Las Condes Oriente Un mercado mucho más disperso es el que presenta Las Condes Oriente y a su vez, menos homogéneo que el de Nueva Las Condes o El Golf. Hay un claro desarrollo de proyectos en los ejes de Av. Kennedy y Av. Las Condes, desde Av. Manquehue hacia el Oriente. La conectividad y accesibilidad de esta área es uno de sus factores más potentes. Cuenta con autopistas y conexión a la red de metro, otorgándole una gran versatilidad. En 2Q/2014, la vacancia fue de 16,9%, lo que en comparación al trimestre anterior significó un leve aumento de 0,3% (1Q/2014: 16,6%). Principalmente, esto se debe a la demanda relativamente alienada a la producción (en 2Q/2014 se realizó la entrega final del Edificio Kennedy 7600). En tanto, los valores de arriendo y venta no presentaron cambios manteniéndose en 0,6 y 74 UF/m2, respectivamente, siendo uno de los sectores que se presenta más firme con una demanda sustentable para los próximos períodos. Vitacura Esta comuna es un polo de negocios emergente con una tendencia a proveer edificios de buen nivel orientados a recoger la demanda de profesionales independientes y empresas de familia establecidas en el sector. El distrito provee a la capital con edificios “boutique”, de alta tecnología y arquitectura “de autor”, dando razón a los altos valores que se pagan por los terrenos donde se edifican y con una gran presencia de servicios como son centros médicos, bancos y especialmente retail, los que están alerta para atender las necesidades de los consumidores más exclusivos de la capital. A raíz de una absorción encogida en conjunto con la entrega de nuevas superficies disponibles (Edificio El Coihue, con 4.500 m2), la vacancia aumentó de 7,8% a 10,3% en 2Q/2014. Los valores de arriendo y venta se mantuvieron en 0,6 y 76 UF/m2, respectivamente. Vitacura, se presenta muy dinámica con grandes actividades en la construcción de edificios boutique, las cuales son demandadas por los empresarios que están invirtiendo en oficinas con ubicación privilegiada, en un sector bien exclusivo. Huechuraba Es uno de los distritos de negocio más nuevos de Santiago, cuyo comienzo data de fines de los años ’90, por lo que la totalidad de su inventario es posterior a esta fecha. Es un modelo de distrito de negocios, único en nuestro país, ya que alberga una tipología de “ciudad parque” que contiene grandes avenidas y un urbanismo que privilegia jardines y edificios bajos, creada con el propósito de atender la demanda de espacios de oficina para empresas que necesitan un cierto confort en cuanto a tecnología y formatos relativamente pequeños y a precios más competitivos. El desarrollo de este sector comercial motivó el posterior desarrollo de un sector residencial en los faldeos del cerro Pirámide. El distrito ha aumentado su plusvalía recientemente potenciado por la conectividad a Santiago a través de dos túneles que conecta Huechuraba con Providencia y Las Condes. En 2Q/2014, Huechuraba presentó una leve baja en su vacancia, llegando a 20,4% (1Q/2014: 20,6%). Los precios de arriendo y venta han descendido levemente a 0,32 y 40 UF/m2, respectivamente (1Q/2014: 0,34 y 42 UF/m2). Para los próximos 24 meses los indicadores consideran un aumento constante de la construcción de este distrito, lo cual no estaría conforme con la demanda actual del sector. |
