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MERCADO DE OFICINAS CLASE B/B+
Revitalización del sector
Fuente: Informe OficinasSubprime de NAI Sarrà, 1Q/2014.

NAI Sarrà entregó un estudio que revela el movimiento de los edificios de clase B/B+ durante el primer trimestre de 2014, donde se aprecia que la tendencia en producción de este tipo de oficinas se mantiene al alza.

El mercado de oficinas subprime (B/B+) comenzó el año mostrando una leve baja en la produccio´n. 38.416 m² u´tiles fueron reportados, lo que indica una diferencia con el período anterior cuando se cerraba el último ciclo de 2013 con 46.576 m². Las cifras, aunque normales por el comienzo de año, se potenciaron por el retraso en las entregas de varios proyectos debido a demoras en la recepción final. Sin embargo, la tasa de vacancia llegó a un 11,0%, mostrando un significativo aumento de 2,5% respecto al período pasado (4Q/2013: 8,5%). La absorción del bloque presentó una baja considerable registrando 8.622 m² en 1Q/2014, muy por debajo del cuarto trimestre de 2013, cuando se registraron 27.070 m². Esto, debido a la baja actividad econo´mica durante los meses de verano en nuestro país. Las Condes Oriente fue un impulsor de la vacancia en 1Q/2014 y Huechuraba registró una situación similar aunque sin entrega de proyectos, ubicando a ambas comunas como las de mayor disponibilidad en relacio´n al inventario total de superficie del período.

Jaime Sarrà, Director General de NAI Sarrà, indica que "de los distritos que componen el panorama de oficinas subprime, uno de los más demandados sigue siendo Santiago Centro, por los numerosos proyectos en construcción".


Santiago Centro

Santiago Centro se presenta como uno de los distritos de negocios más demandados del mercado subprime. Las vacancias se han mantenido bajas y a pesar de la migración de oficinas hacia el sector oriente, se aprecia una tendencia de revitalización para este sector comercial, mediante distintas inversiones, como el hermoseamiento y mantención de sus pavimentos, el diseño e implementación de nuevas líneas de Metro, la construcción de nuevos edificios de alto estándar en el centro y el reciclaje de antiguos edificios de oficinas para aprovechar la infraestructura ya disponible. A ello se suma su gran una conectividad.

A fines de 1Q/2014 Santiago Centro presentó una vacancia de 6,0 %, superior a lo que hemos visto en trimestres anteriores (4Q/2013: 5,2 %). No obstante, los valores de arriendo y venta se han mantenido en 0,4 y 45 UF/m², respectivamente. Según el estudio de NAI Sarrà, para los próximos 24 meses este sector tiene una gran producción de nuevos edificios de oficinas. A pesar de eso, si el sector público continúa subiendo su demanda por metros cuadrados de oficinas, el sector mantendrá un saludable 2014.


Providencia

Esta comuna concentra edificios de oficinas enfocados a usuarios que buscan superficies de menor tamaño a las que ofrecen otros submercados, y a empresas que buscan adquirir un edificio corporativo de escala humana. Los proyectos ma´s emblemáticos de este distrito se han edificado a un costado del ri´o Mapocho, a lo largo de la Costanera Andre´s Bello.

Durante el primer trimestre de 2014, Providencia presento´ una vacancia de 4,6%, inferior a 4Q/2013 con 5,4%.

La alta demanda por espacios de oficinas aprovecha la amplia red de transporte entre el centro y Las Condes, entregando todos los servicios de conectividad para los usuarios de este mercado subprime.

  Resumen Información de Mercado

Distritos Subprime

Inventario m2

Disponibilidad m2

Vacancia %

Valor de Venta UF/m2

Valor de Arriendo UF/m2*

Absorción 1Q/14m2

Producción 1Q/14m2

Proyectos Próximos 24 meses m2

Santiago Centro

303.246

18.217

6,01%

45

0,39

-2.568

0

155.182

Providencia

291.769

13.340

4,57%

60

0,50

10.532

8.500

88.834

Las Conde Oriente

120.348

20.020

16,63%

74

0,55

-1.834

13.259

20.689

Vitacura

37.531

2.918

7,77%

76

0,55

4.466

4.157

26.327

Huechuraba

296.130

61.115

20,64%

42

0,34

-1.793

12.500

54.520

Tendencias

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Total

1.049.024

115.610

11,02%

-

-

8.622

38.416

345.553

Las Condes Oriente

Las Condes Oriente ha potenciado su accesibilidad y conectividad con las autopistas y su reciente conexio´n a la red de Metro, otorgando gran versatilidad para acoger todo tipo de empresas atraídas por este sector. Este distrito potencia la heterogeneidad haciendo difícil visualizar un eje uniforme de oficinas.

En Q1/2014, Las Condes Oriente presento´ una vacancia de 16,6%, debido a la entrega del Edificio Plaza Manquehue, haciéndola mucho más alta que la última cifra presentada en 4Q/2013, que llegó a 4,6%.


Vitacura

Vitacura es un distrito muy dinámico y a la vez, un sector cada vez más demandado por los empresarios, debido a su carácter de barrio-comercio de baja escala. Posee una ubicación privilegiada y su consolidación como barrio de "oficinas boutique" de alto diseño, recoge la demanda de profesionales independientes y empresas familiares establecidas en este sector. La alta tecnología y arquitectura "de autor" presente en este distrito, hace honor a los valores que se pagan por los terrenos donde se emplazan los edificios que cuentan con una gran presencia de servicios, respondiendo a las necesidades de los consumidores. En comparación con el trimestre anterior, en Vitacura la vacancia bajó de 9,7 % a 7,8 %.


Huechuraba

Huechuraba presenta una tipología de "ciudad parque" con grandes avenidas y un urbanismo que privilegia los jardines y edificios bajos, gestada para atender la demanda de espacios de oficinas para empresas que necesitan cierto nivel de confort en cuanto a tecnología y formatos relativamente pequeños a precios más competitivos. En 1Q/2014 Huechuraba aumentó la vacancia a 20,6% (4Q/2013: 16,5%).


Forecast – Valores de arriendo y venta

NAI Sarrà afirma que los precios de venta y arriendo del mercado de oficinas subprime no presentaron cambios significativos en sus valores en relación al último informe. Para el próximo trimestre, estiman una mantención en los precios del mercado. En los próximos 24 meses, en suma se entregarán 345.553m² útiles adicionales al mercado de oficinas clase B/B+, de los cuales cerca de la mitad ingresará directamente al mercado de Santiago Centro.

Julio 2014
.......
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