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Construir más rápido y mejor

En los últimos años los mandantes han acortado los plazos de los proyectos. Generalmente ello no responde tanto a un cambio tecnológico, una mejora de procesos productivos o una innovación, sino que se debe al éxito de ventas logradas en estos cinco años.

Carolina Tapia, CDT.

Las altas ventas en el sector inmobiliario generaron una mayor demanda que requería contar con unidades disponibles a la brevedad (datos de Ventas Nacionales entregados en Indicadores Sectoriales de la CChC).

Desde este punto de vista, entonces, se invierte la problemática: dado que dispongo de menor plazo para ejecutar el proyecto, debo acelerar los procesos productivos y de entrega de unidades para cumplir con los nuevos requisitos. Y este no es un tema menor en un rubro en que gran parte de los procesos productivos se desarrollan por personas no especialistas, en que la rotación de personal complejiza el aprendizaje de los procedimientos, en que las maquinarias y herramientas que se utilizan actualmente son muy similares a las que se usaban hace cinco años y, lo que es más grave, en que las secuencias constructivas y procesos de control no han variado para adecuarse a una construcción acelerada.


Mejoras a destacar

No se puede desconocer que existen mejoras tecnológicas que han ayudado a lograr avances en la velocidad de construcción, como los cambios en moldajes, los nuevos sistemas de hormigonado, el uso intensivo de grúa y la prefabricación en unidades menores de terminaciones, pero en ningún caso son suficientes para contrarrestar los factores antes mencionados. Estamos al “debe” como país en el uso de prefabricación y en la mejora de procesos productivos que se requiere para cumplir con estos nuevos plazos de construcción.


Calidad v/s seguridad

Con la reducción de tiempo de ejecución se afectan dos aspectos muy relevantes que son parte inherente del proceso productivo: el cumplimiento absoluto de las medidas de seguridad y la calidad de la construcción. Ambos factores se pueden resentir para cumplir con una mayor velocidad de producción. A su vez, se generan efectos contrapuestos como paralizaciones y desmotivación de la mano de obra. Asimismo, si descuido la calidad de la construcción, el cliente final al momento de la recepción generará el reproceso y, por ende, la pérdida de la aparente ganancia de velocidad.

Otro aspecto relevante de destacar, es que para acortar el plazo de construcción, una condición fundamental es que los proyectos deban ser entregados coordinados y resueltos, cosa que en la práctica no sucede. Se siguen liberando para construcción proyectos poco acabados, faltos de detalle y parcialmente coordinados. Prueba de ello son los innumerables requerimientos de información y consultas que se realizan al mandante mientras se desarrolla la construcción y, en el mejor de los casos en que son respondidos a tiempo, de todas formas generan atrasos en el proceso constructivo por el solo hecho de tener que incorporar nueva información a terreno.

Entonces, ¿cómo resolvemos esta encrucijada de tener que construir más rápido, con los proyectos que tenemos y sin descuidar las medidas de seguridad ni la calidad? La respuesta no es simple, pero hay una multiplicidad de aspectos sobre los que podemos trabajar.


Construcción acelerada de calidad y segura

Para lograr llevar a cabo una construcción acelerada sin poner en riesgo su calidad y seguridad, es necesario tener en cuenta lo siguiente:

Comprender a cabalidad el contrato, sus alcances, sus documentos, realizar coordinación de proyectos desde el inicio de la construcción, para que las inconsistencias y faltas del proyecto se detecten tempranamente y el mandante pueda responderlas a tiempo.

Planificar adecuadamente el proyecto, realizando control semanal y aprovechando metodologías que entregan indicadores que inciden directamente en la mejora del avance, como es la de LastPlanner. Según estudios de la Corporación de Desarrollo Tecnológico, CDT, más del 50% de los tiempos perdidos en tareas de construcción, son causados por falta de asignación de tareas, esperas por metodología o secuencia constructiva, falta de cancha y, en general, causales que se pueden relacionar con la planificación del proyecto.

Analizar los procesos y medir sus rendimientos, uso de los tiempos, costos por unidad, o cualquier indicador que permita determinar la productividad y con ello contrastarla con lo presupuestado, poder incorporar datos ciertos al programa y realizar mejora continua. Según estudios de la CDT en los últimos 10 años, que agrupan más de 850.000 HH y HM medidas, más del 20% de la jornada de trabajo se dedica a actividades que no agregan valor, esto es, no son ni productivas ni de soporte para las tareas, por lo que derechamente pueden intentar eliminarse (2/3 de ese porcentaje puede ser eliminado con adecuadas medidas de gestión).

Realizar benchmarking con proyectos de similares características, de forma de rescatar las mejores prácticas, sin el costo de aprendizaje desde cero. Así, consideramos que se podrá construir proyectos a mayor velocidad pero sin resignar calidad, ni mucho menos, retroceder un centímetro en los grandes avances que ha tenido el sector en seguridad y prevención de riesgos.

Carolina Tapia A. es Subgerente de Gestión de Proyectos de la Corporación de Desarrollo Tecnológico, CDT.

Junio 2014
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