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Mitos del Endeudamiento Inmobiliario
Por Carlos Basch, Gerente General de Parque Cousiño Macul

La comuna de Peñalolén ha registrado un sostenido aumento en los precios del suelo y las propiedades, de alrededor del 40% para estos últimos cuatro años. Estas alzas de precio se suman a las de otras comunas de la capital y que llevaron a algunos observadores del mercado, incluyendo al Banco Central, a temer la posibilidad de que exista un endeudamiento hipotecario excesivo de la población debido a una “burbuja” inmobiliaria en la capital. Sin embargo, sobre este supuesto sobreendeudamiento hay bastante de mito.

De acuerdo a un estudio reciente de la Cámara de Comercio de Santiago, la deuda total de las familias como porcentaje del ingreso disponible anual cerró en 2012 en torno al 59%. Este monto es similar al 60% de 2008 y al 59% de 2010 y 2011. Otro indicador, la carga financiera o porcentaje del ingreso disponible destinado al pago de deudas, alcanzó un 18% en 2012, nivel similar al de los dos años anteriores.

Nosotros creemos que el mercado está sano, que no existe burbuja inmobiliaria.


¿Por qué no hay burbuja inmobiliaria?


Los factores estructurales explican el alza de precios, tanto en Peñalolén como en toda la Región Metropolitana.

En primer lugar, actualmente tenemos una robusta demanda por viviendas, gracias a tres años de crecimiento económico acompañados de un bajo desempleo.

Adicionalmente, gozamos de una oferta hipotecaria proactiva y generosa, con atractivas tasas de interés.

A estos factores hay que añadir el fenómeno de demanda contenida después de la última crisis económica.

Por otra parte, hay condiciones objetivas que limitan la oferta, como falta de suelo, dificultades para obtener autorizaciones para iniciar proyectos y alzas de costos de materiales y mano de obra.

En el caso de Peñalolén, la comuna es un mercado atractivo por su cercanía a fuentes de trabajo, su infraestructura de transporte, y por ser una de las pocas con suelo disponible para casas dentro del Santiago tradicional, a diferencia de la mayoría de la oferta de viviendas unifamiliares que tienen un carácter más suburbano.

Todo lo anterior nos lleva a descartar el temor a que exista un endeudamiento hipotecario excesivo en Peñalolén o en el resto de Santiago.

Posición de la CChC

Respecto del tema de una eventual Burbuja Inmobiliaria, cabe recordar que la Cámara Chilena de la Construcción ha sostenido que no estaríamos enfrentados a un fenómeno de este tipo. Tal como lo señaló públicamente tiempo atrás el Gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, “el incremento en el valor de los inmuebles -particularmente en la zona nororiente de la capital-, tiene su origen en una demanda que ha resurgido con fuerza luego de un período en que la posibilidad de adquirir una vivienda se vio afectada por la alta inflación de los años 2007 y 2008, la crisis financiera internacional y el terremoto de febrero de 2010”. El ejecutivo ha indicado que están dadas las condiciones para una mayor demanda: el crecimiento económico experimentado en los últimos años, niveles de desempleo históricamente bajos, un aumento real de las remuneraciones y tasas de interés para los créditos hipotecarios que se mantienen por debajo del promedio de los últimos diez años. A ello se suma un aumento en los costos de producción, relacionados, entre otras variables, con la mano de obra, los insumos y el mayor valor del suelo.

Hurtado agrega que no se constata un desacople entre la evolución de los precios de los inmuebles y la de los ingresos reales de las personas; y que todo indica que la demanda por viviendas que se ha observado hasta ahora busca satisfacer una necesidad residencial y no especulativa.

Marzo 2013
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