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¿Burbuja o Microeconomía Inmobiliaria?
Por Ariel Rappaport, Gerente inmobiliario de Ralei Grupo Inmobiliario

Un tema relevante se ha apoderado de la actualidad inmobiliaria en los últimos meses, como es el creciente aumento en el valor de predios, casas, departamentos y oficinas. Este incremento se presenta tanto en las propiedades para venta como para arriendo. Pero, a diferencia de lo que se especula en los medios de comunicación en alusión a una “Burbuja Inmobiliaria”, existen razones concretas para esta situación.

Expansión urbana y escasez de terrenos

Santiago ha experimentado una expansión urbana que ha llevado a utilizar terrenos que no necesariamente estaban dedicados para estos fines. Tal es el caso de comunas como Puente Alto y San Bernardo. Otras comunas, como Maipú y Quilicura en 10 años han crecido un 90% y 220%, respectivamente. El crecimiento económico y mejores ingresos de las familias indudablemente han potenciado la demanda habitacional. Pero un factor adicional, lo explican las nuevas estructuras familiares monopersonales, en especial solteros, divorciados y estudiantes que desde los años 90 han significado un segmento creciente hacia donde estamos apuntando las inmobiliarias.

Por otro lado, la oferta inmobiliaria se ha visto limitada por varios factores, Según un estudio de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Católica, los terrenos disponibles para el desarrollo de conjuntos habitacionales en el Gran Santiago son 1.893 hectáreas. En el año 2007 la disponibilidad era de 2.850 hectáreas. El consumo de suelo en estos 5 años fue de 957 hectáreas, es decir, 191,4 hectáreas anuales. De mantenerse este nivel de consumo, el año 2022 se agotaría el suelo disponible en Santiago.

La ecuación es simple, a menor oferta y mayor demanda de viviendas, los precios se elevan. Es un principio básico de la economía que es el causante de que los costos de casas, departamentos, oficinas y terrenos estén actualmente elevados. No existe otro alcance ni hay una segunda vuelta para esta situación, como se ha mencionado en publicaciones, explicando que se trataría de una situación similar a la ocurrida en Estados Unidos en 2008 cuando estalló una crisis.


Otras variables

Junto a las razones esgrimidas, hay otras que complementan esta situación. La alta volatilidad de los instrumentos financieros han hecho que los inversionistas se están “refugiando” e invirtiendo en la compra de propiedades. Además, el aumento del costo de la mano de obra ha implicado un sobre costo de las obras de un 8%.

Siendo realista y analizando la situación de hoy, resultaría difícil que los precios de bienes inmobiliarios registren caídas. Por el contrario, más bien la tendencia es a que sigan aumentando, pero dicha evolución no se debe a un sobrecalentamiento, especulaciones o “burbuja de la industria”, si no que a microeconomía básica.

De acuerdo a un estudio del Observatorio de Ciudades de la Facultad de Arquitectura, Diseño y estudios Urbanos de la Universidad Católica de Chile, solicitado por la Cámara Chilena de la Construcción, CChC, en el Gran Santiago quedan disponibles 1.893 hectáreas de suelo para construir conjuntos habitacionales, según los criterios de densidad, normativa, concesión sanitaria y valor del suelo. El informe revela además que, si se consideran los requisitos para la construcción de viviendas para los grupos más vulnerables, dentro del radio urbano del Gran Santiago ya no existen terrenos para responder a las demandas de estos segmentos de la población.

Octubre 2012
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