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Carlos Aguirre N.
Académico Escuela de Construcción Civil Pontificia Universidad Catolica de Chile.
COLUMNA
Una mirada al consumidor inmobiliario del principio de siglo XXI

En la actualidad, los mercados inmobiliarios experimentan nuevos desafíos ante los cambios demográficos inherentes a una economía en crecimiento. Según nuestros datos, y gracias al trabajo constante de nuestros alumnos, podemos indicar que en los últimos años cada vez más los compradores de viviendas son más letrados y toman sus decisiones de inversión con una mirada más analítica y crítica a la hora de las fallas o inseguridades.

Este nuevo consumidor no es pasivo, dado que conoce sus derechos y más aún los ejerce con fuerza. Buscando algún tipo de explicación a este fenómeno, se me ocurren algunas especulaciones sobre ello:


Consolidación del modelo de economía de mercado

Desde mediados de los ‘70 hasta la fecha, impera en Chile un modelo económico que se basa en la libre competencia y, por ende, facilita que el precio por un bien sea la disposición a pagar que tiene el consumidor en su decisión de compra. Entonces, en esta decisión de compra de una vivienda, están capturadas desde ya la mayoría de las esperanzas y miedos con que cuenta el consumidor. Un ejemplo de ello es el efecto de las externalidades urbanas, como la accesibilidad y entorno urbano, el ruido ambiental, la delincuencia y otros factores, como la moda, que se reflejan en los productos, precios y velocidades de venta de cada uno de los proyectos actualmente en el mercado. Desde esa óptica, este consumidor busca más datos sobre los proyectos, se informa, y evalúa de forma más certera su compra, comparado con sus padres.


Aumento de los niveles y estados de instrucción

A lo anterior, se suma el aumento de los niveles de instrucción de la población, como resultado de las políticas de educación superior. Hay muchos consumidores que cuentan con más de 12 años de instrucción y existe un porcentaje importante que posee estudios técnicos y universitarios formales, lo que implica un cambio en las condiciones de análisis y crítica de la información, como además una postura más informada ante su compra.

También poseen necesidades inmobiliarias propias del ascenso social, se casan más viejos que sus padres y tíos, tienen hijos a mayor edad, conviven en comunidades de pares, etc. Muchos buscan la accesibilidad y el equipamiento como parte significativa del producto inmobiliario, y le otorgan un carácter temporal, al esperar una consolidación económica que les permita obtener un producto de mayor status en el futuro.


Aumento de estratos jóvenes con posibilidades de inversión

Estos nuevos profesionales y técnicos han aprovechado las nuevas posibilidades de endeudamiento que ofrece el mercado, en especial ante sus nuevos ingresos. Logran comprar inmue-bles temporales para en un futuro poder comprar otros en zonas residenciales. Así, la plusvalía del bien, su depreciación física, su calidad de construcción y características de mantenimiento y estándar de calidad de la construcción, son factores de críticos en su decisión de compra.


Situación comunicacional del mercado, prensa y medios

La prensa publica a menudo los defectos en la construcción de algún conjunto y deja entrever que la construcción en Chile es de muy bajo estándar. Si bien existen algunos que no están haciendo las cosas bien, existe un miedo generalizado en el público que se transmite a sus acciones de compra. Ello plantea nuevos rumbos en diseño, ejecución y gestión de proyectos de edificación, al requerir de nuevos instrumentos en la gestión, como seguros y certificaciones entre otros, como acciones efectivas de marketing inmobiliario. Esto implica generar nuevos procedimientos y actores en la industria que permitan implementar sistemas efectivos de certificación de la calidad de construcción y desempeño que puedan servir como insumo en la valoración del bien en base a la información con que cuenta este "nuevo estilo" de consumidor al tomar sus decisiones.

Mayo 2006
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