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Por Andrés Spotorno Lagos, Profesor Escuela de Construcción Civil UC.
COLUMNA
La influencia
de las normativas e inversiones municipales
sobre los precios del suelo en el sector de Gran Avenida

Como constructores civiles, nuestro desarrollo profesional natural se da en las constructoras e inmobiliarias, pero también hay un campo para desenvolverse en el sector público, donde cada vez más debiéramos tener visiones multidisciplinarias para trabajar por el Desarrollo Urbano. En este marco, se adscribe la investigación realizada junto al también profesor de la Escuela de Construcción Civil UC, Carlos Aguirre, que básicamente, trata de ver las sinergias entre intervenciones municipales de distinto tipo y su efecto en los mercados de vivienda. Por un lado las inversiones, y las normativas por otro. Nuestra hipótesis plantea que la conjunción de ciertas inversiones con normativas que “protegen” esa inversión son las que generan mayores efectos positivos en los precios de suelo.

Por ejemplo, si la municipalidad remodela una calle, con luminarias y mobiliario urbano nuevo, pero a la vez entrega patentes para que se instalen colectivos, carritos de sopaipillas y no controla el comercio ambulante, entonces esa inversión se pierde y genera efectos negativos en los precios de suelo.

Nuestro estudio se centró en la Gran Avenida, que cruza las comunas de San Miguel, La Cisterna y El Bosque, que tienen distintas maneras de intervenir esta importante arteria, la que se caracteriza por el constante flujo, a lo largo de sus casi 13 kilómetros de extensión.


Fuerzas que impulsan el crecimiento urbano

En el contexto del Desarrollo Urbano se distinguen distintas fuerzas que van modelando la ciudad, no necesariamente contrapuestas, sino que se reconocen como impulsoras del crecimiento de las ciudades y del mejoramiento en la calidad de vida de sus habitantes.

La investigación fue una de las ganadoras del llamado a concurso que hizo el Lincoln Institute of Land Policy sobre proyectos de investigación sobre la influencia de las intervenciones públicas en los precios del suelo e incluyó la invitación a un seminario en Boston, Estados Unidos, que bajo el título de "The Impact of Public Interventions on Land Prices", centró el foco de las investigaciones en las políticas públicas, midiendo sus efectos en los precios del suelo, para comprender mejor los impactos en el desarrollo de las comunas y ciudades.

Para esta investigación la metodología que se usó fue la de modelos econométricos, de precios hedónicos, en que los precios del suelo se definen en función de ciertas características, propias y del entorno. También, los sistemas de información geográficos son una herramienta adicional para comprender los fenómenos espaciales.

Como nuestra perspectiva inicial ha sido la de la política pública, nos hemos enfocado en las variables que para las municipalidades son relevantes, como las inversiones en colegios y en áreas verdes. Por otro lado, para las intervenciones de tipo normativas, nos hemos centrado en la distribución de patentes comerciales en plena Gran Avenida, así como en las posibilidades de uso intensivo del suelo que otorga el plano regulador en la primera cuadra de distancia de esta arteria.

Por último, con la información que hemos recolectado en las tres comunas y en esta etapa de resultados preliminares, éstos han sido algo desconcertantes. Por un lado, si bien hemos encontrado buenas correlaciones con las áreas verdes y las zonas con uso de suelo intensivo en cada una de las comunas, nuestros resultados con respecto a los colegios no han sido tan robustos como esperábamos. Estas comunas se caracterizan por tener una gran oferta de colegios municipalizados, sin embargo, parece ser que la variable explicativa no sería la inversión en esos colegios, si no la calidad de su enseñanza, cuestión que podríamos abordar con los resultados del SIMCE.

Noviembre 2007
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